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Acheter en viager

Le viager est un contrat qui comporte un aléa important : la durée de vie du vendeur après la signature de ce contrat.

Le principe du viager

Avec le viager, vous pouvez devenir propriétaire, sans avoir à avancer tout de suite la totalité du prix au moment de l'achat. Vous ne versez qu'une partie, appelée le bouquet. En complément, vous versez régulièrement au vendeur jusqu'à son décès, une somme déterminée appelée rente viagère.

L'inconvénient : vous ne savez pas au final combien cela va vous coûter car cela dépend de la durée de vie du vendeur. Selon le cas, vous paierez un prix supérieur ou un prix inférieur à la valeur du bien.

La rente viagère versée au vendeur lui assure un revenu régulier jusqu'à la fin de sa vie, complétant le cas échéant sa retraite, et il peut, si l'acte le prévoit, rester dans son habitation. La rente peut être versée au bénéfice du dernier vivant dans un couple (rente sur 2 têtes).

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Le calcul du prix d'un viager

Le montant du bouquet demandé par le vendeur est inscrit dans l'acte de vente. Plus ce montant est élevé, plus la rente est réduite. Le prix du bien, déterminé lors de la vente, sert de base de calcul de cette rente. Une fois le prix de vente fixé, après déduction du bouquet, le solde est converti en rente.

Le calcul est effectué selon des modalités prévues par la loi. Il intègre le nombre de bénéficiaires et leur espérance de vie (en fonction de tables statistiques utilisées par les sociétés d'assurance) ... La rente est d'autant plus faible que l'espérance de vie du vendeur est longue.

En général, le contrat prévoit l'indexation de la rente, par exemple sur l'indice des prix à la consommation. Si le vendeur continue à occuper le logement, le montant de la rente sera réduit selon un barème qui tient compte de l'âge du vendeur.

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Le viager libre ou occupé

Dans le viager libre, vous pouvez y entrer immédiatement ou le donner en location. Vous êtes redevable de tous les travaux, charges et frais d'entretien. Surtout, le montant de la rente est plus élevé que dans le cadre d'un viager occupé.

Dans le viager occupé (cas le plus fréquent et qui correspond à un placement immobilier) si le vendeur choisit de continuer à y vivre ou de le louer. Le contrat de vente précisera alors qui paie les travaux éventuels. Si le vendeur donne le bien en location, c'est légalement à lui de payer les réparations d'entretien courant, vous n'assumez que les grosses réparations (toiture, murs).

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