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Acheter pour revendre

Vous devez toujours choisir avec soin votre placement. Appartement, maison, droits ou parts de SCPI... les plus values de cession immobilière peuvent être imposables. Pensez-y pour adapter éventuellement, si possible, la date de revente ou de cession.

Choisir le bien avec soin

La possibilité de revente est déterminante. Que ce soit pour un appartement ou une maison, vous devez toujours choisir avec soin le bien en vérifiant notamment l'emplacement, la taille, les commodités proches (transports, commerces, écoles...), les possibilités de louer, le marché immobilier local, etc.

Votre investissement peut porter sur un bien neuf ou ancien. S'il s'agit d'un bien neuf, il sera sûrement mieux isolé, avec des frais de notaire réduits, mais il sera aussi plus cher d'environ 20 à 30 % par rapport à un bien équivalent dans l'ancien. Notez que le financement d'un bien neuf à construire pourra nécessiter une mise en place échelonnée du crédit immobilier.

Vous pouvez investir dans un bien à rénover et bénéficier parfois d'aides ou d'avantages pour y réaliser des travaux. A la revente, vous obtiendrez sans doute une plus-value intéressante.

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Tenir compte de la fiscalité des plus values immobilières

Pour calculer la plus-value imposable, la date d'acquisition à retenir est :

  • soit la date du décès, si le bien a été acquis par succession ;
  • soit la date de la vente ou date de réception du bien en nue-propriété (donation ou succession) même si le bien est reçu en pleine propriété après le décès de l'usufruitier.

Vous pouvez retrancher du prix de revente les frais supportés à ce moment là : commission d'agence immobilière, dépenses de réalisation des diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d'hypothèque, etc. La plus value est imposée après abattements.

Depuis le 1er septembre 2013, l'abattement est :

  • pour l'impôt sur le revenu, de 6% pour chaque année de détention au delà de la 5 ème et jusqu'à la 21 ème puis de 4 % pour la 22 ème année révolue de détention.
  • pour les prélèvements sociaux, de 1,65% pour chaque année de détention au delà de la 5 ème et jusqu'à la 21 ème, de 1,60% pour la 22 ème année de détention, puis de 9 % pour chaque année au delà de la 22 ème.

L'impôt est payé directement par prélèvement sur le prix de vente, par le notaire. C'est lui qui procède à la déclaration et au paiement de l'impôt, pour votre compte, lors de la publicité foncière.

Sont aussi exonérés d'impôt sur la plus-value immobilière notamment :

  • la cession de la résidence principale à condition que le bien ait été occupé par le vendeur jusqu'à sa mise en vente. A noter cependant : l'exonération reste acquise si la vente intervient dans un délai raisonnable (en général d'1 an) à compter de la mise en vente ;
  • toute cession dont le montant n'excède pas 15 000 € ;
  • toute plus-value réalisée au-delà de 22 ans de détention, par le jeu des abattements (voir ci-dessus).

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