Les clés de la banque Particuliers

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Financer un achat immobilier

Pour acquérir un bien immobilier, vous devrez vérifier un certain nombre de points (travaux prévus par la copropriété, impôts locaux, diagnostics amiante, plomb, etc.), préparer un plan de financement et rechercher la formule de crédits la plus adaptée.

Plusieurs types de prêts possibles

Cumulables ou non, certains prêts sont plus avantageux que d'autres, mais tous sont soumis à une réglementation spécifique. C'est généralement votre conseiller bancaire qui vous guidera vers les solutions auxquelles vous pouvez prétendre et qui correspondent le mieux à votre cas particulier :

  • prêt Epargne Logement
  • prêt à taux zéro
  • prêt conventionné
  • prêt accession sociale (P.A.S. )
  • prêts bancaires libres (amortissable ou in fine)
  • autres prêts (action logement - anciennement 1%, prêts aux fonctionnaires, prêts des caisses de retraite, des collectivités locales, etc.) : un dossier doit être adressé directement à l'organisme considéré. Ces prêts peuvent se cumuler avec les prêts bancaires.

Par ailleurs, vous pourrez opter pour un prêt à taux fixe ou à taux variable. Dans tous les cas, il est important de connaître le coût réel du crédit tout compris. C'est le taux effectif global (TEG) qui permet la comparaison d'un prêt à un autre.

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Acheter à deux

Vous serez généralement co acquéreur et co emprunteur avec votre conjoint, partenaire de PACS ou concubin. Vos deux noms figureront dans l'acte de vente.

Mariés sous le régime légal de la communauté, vous êtes d'office co-acquéreurs, le bien acquis est commun. Sinon, vous pouvez choisir d'acquérir en indivision ou par le biais d'une société civile immobilière (SCI) ou encore avec une tontine. Consultez un notaire, il pourra vous conseiller utilement en fonction de votre situation personnelle, chaque formule a ses avantages et ses inconvénients.

En tant que co-emprunteur, chacun est totalement engagé vis-à-vis de l'établissement de crédit pour le montant total prêté. Vous êtes tous individuellement responsables du remboursement du prêt, et, en cas d'impayés, les poursuites pourront s'exercer sur chacun pour la totalité. Vous pouvez aussi emprunter séparément auprès de l'établissement de votre choix (c'est plus rare, par exemple prêt épargne logement pour bénéficier des droits à prêt). Chacun des contrats de prêt est alors passé sous la condition de la passation du contrat de prêt par l'autre.

Si vous vous séparez, pour ne plus être engagé en tant que co-emprunteur vous pouvez :

  • rembourser par anticipation, à charge éventuellement ensuite pour celui qui aurait remboursé la totalité du prêt (ou plus que sa part) de se retourner contre l'autre ;
  • demander le report de tout le prêt sur un seul emprunteur. La banque n'est pas obligée d'accepter même en cas de divorce. Elle peut exiger la présentation d'une nouvelle personne comme garante ;
  • proposer une nouvelle garantie (hypothèque, cautionnement...) ;
  • demander la désolidarisation ou la renonciation à la garantie apportée par le co-emprunteur.

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Acheter à l'étranger

Vous devez être particulièrement vigilant au prix et au droit du pays.

  • Consultez les annonces immobilières sur Internet, comparez les prix, contactez les agents immobiliers locaux ,les notaires ou les avocats. Attention :
    • si le bien est dans un pays qui ne fait pas partie de la zone euro, une baisse de la monnaie locale par rapport à l'euro pourrait vous pénaliser lors de la revente de votre bien ou simplement si vous le louez.
    • prenez en considération le coût de la vie locale et les charges en général auxquelles vous devrez faire face.
  • C'est le droit du pays de situation de l'immeuble qui sera en principe applicable. Il peut donc être très différent du droit français (règles locales d'urbanisme, existence ou non d'un droit de préemption du locataire ou de la Mairie, garanties en cas de crédit (hypothèque par exemple), etc. Certains pays ne reconnaissent pas le divorce, d'autres ne reconnaissent pas de réserve héréditaire aux enfants...Vérifiez la fiscalité (droits de mutation, taxe foncière, impôt sur les revenus fonciers, impôt sur la plus value...)

Quant au crédit

  • Pour un bien situé à l'étranger, la banque en France exigera en général des garanties en France (hypothèque sur un bien situé en France, nantissement d'un contrat d'assurance vie ou d'un compte titres en France).
  • Si vous obtenez un crédit à l'étranger, il existe des risques de change si vos revenus sont en euros en France car les remboursements se feront dans une monnaie autre que l'euro. Les garanties pourront être plus faciles à obtenir dans le pays du bien. Pour comparer les taux pratiqués, attention par exemple à la définition du TEG, qui peut différer d'un pays à un autre.

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