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Les OPCI Organismes de Placement Collectif en Immobilier

L'OPCI est un organisme, géré par des spécialistes chargés de placer les capitaux qui leur sont confiés pour créer un patrimoine collectif dans la "pierre papier". L'OPCI a plus de liberté et de souplesse qu'une SCPI.

Les différents OPCI

Chaque part d'OPCI représente une fraction d'un portefeuille de titres de propriété immobilière, commun à de nombreux épargnants. Les OPCI sont gérés au jour le jour par des professionnels qui réalisent pour votre compte toutes les opérations nécessaires.

L'OPCI peut comporter de 60 à 90 % d'actifs immobiliers. Il peut prendre deux formes :

  • OPCI valeurs mobilières : ils peuvent détenir des parts de sociétés foncières cotées, des immeubles et des parts de sociétés non cotées. L'immobilier non coté devant représenter au moins 51 % de son actif. L'OPCI doit distribuer au moins 85% du résultat distribuable et 50 % des plus values réalisées.
  • OPCI revenus fonciers : il s'agit d'un fonds de placement immobilier (FPI) investi dans des immeubles physiques (bureaux, murs de boutique, centres commerciaux ...). L'OPCI doit distribuer au moins 85 % du résultat distribuable et 85 % des plus values réalisées.

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Les revenus et la fiscalité d'un OPCI

Dans le cas d'un OPCI valeurs mobilières, les revenus sont fiscalisés comme les dividendes d'actions. Les cessions de parts suivent le régime des plus values de valeurs mobilières.

Dans le cas d'un OPCI revenus fonciers, le FPI suit le modèle des Fonds Communs de Placement (FCP) dont les revenus seront soumis à l'impôt sur les revenus fonciers (les intérêts d'emprunt seront déductibles). Les cessions seront soumises au régime des plus values immobilières avec taxation sur la seule partie distribuée aux associés et un abattement par durée de détention.

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Quelle différence avec une SCPI ?

Avec les OPCI, il est possible d'acheter et surtout de vendre des parts à tout moment sans droit d'enregistrement, tout en bénéficiant d'une gestion dynamique et d'une fiscalité plus souple et mieux adaptée. L'OPCI peut bénéficier d'un cadre d'investissement diversifié et plus large (achats à l'étranger par exemple), plus de souplesse de gestion (restructuration d'immeuble, etc.) qu'une SCPI qui ne peut être investie que dans le locatif.

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