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Le droit au bail et le pas de porte

Le droit au bail est une somme versée par le nouveau locataire à l'ancien locataire, lorsque ce nouveau locataire reprend la continuité du bail commercial consenti à son prédécesseur. Le pas-de-porte est une somme versée au propriétaire des murs.

Le droit au bail

Si l'activité commerciale reste identique, le propriétaire ne peut pas intervenir dans la cession entre les deux locataires (l'ancien et le nouveau), ni s'y opposer.

Ces deux locataires se mettent donc d'accord entre eux, sur le paiement d'une somme à régler par le nouveau locataire, c'est le droit au bail.

Cette somme correspond, en principe, au fait que le loyer, au moment de la cession, est sous-évalué par rapport au prix du marché, et restera inchangé (sauf augmentations réglementaires) jusqu'à l'échéance normale du bail commercial de 9 ans à l'origine.

Le preneur du local doit donc respecter les termes du bail commercial, conclu entre l'ancien locataire et le propriétaire.
Ainsi l'échéance finale n'est pas modifiée par rapport au contrat initial, ni les possibilités de révision du loyer une fois tous les 3 ans.

Il est généralement précisé dans les termes du contrat de bail, qu'il n'est pas possible au locataire de céder indépendamment le fonds de commerce et le droit au bail.

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Le pas-de-porte

Le pas-de-porte est un droit d'entrée dans le local commercial.

Il représente une somme versée par le nouveau locataire au propriétaire, au moment de la prise de possession des lieux.

Ce versement est généralement justifié par le fait que le propriétaire souhaite se protéger des hausses de loyers dont il ne peut pas bénéficier (avant les échéances réglementaires des 3 ans, ou 9 ans), puisqu'il doit indexer son loyer sur la valeur locative réelle du local.

Il peut aussi représenter "la contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux sans rapport avec le loyer" apportés par le propriétaire.

Mais également, ce versement peut être justifié comme étant un supplément de loyer payé d'avance.

Le ou les motifs du paiement éventuel d'un pas-de-porte sont définis dans le bail commercial initial, et acceptés par le propriétaire et le locataire. Si ce dernier cède son droit au bail à un nouveau locataire, le nouveau locataire devra donc se conformer à ces dispositions.


A savoir

Le nouveau locataire repreneur peut ainsi devoir un droit au bail à l'ancien locataire et un pas-de-porte au propriétaire.

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