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Le bail commercial

Une fois trouvé le local professionnel qui vous convient ou qui convient le mieux à votre clientèle, vous devez signer un bail commercial avec le propriétaire des murs, afin d'en devenir le locataire.

Qu'est-ce-qu'un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location d'un bien à usage commercial, entre un propriétaire (le bailleur) et un locataire.

Afin d'utiliser un local professionnel destiné à votre activité, vous devez rencontrer le propriétaire et conclure un accord sur l'utilisation de son local, le prix de la location, le montant du dépôt de garantie, la caution, les loyers d'avances, la durée du bail, etc.

L'activité professionnelle que vous allez exercer dans ce local doit être autorisée par le propriétaire et rester en conformité avec le règlement de copropriété et le voisinage.
En effet, certaines activités peuvent être exclues pour cause de nuisances sonores, de passage de public, d'activités immorales, etc.

En signant un bail commercial, vous bénéficiez de plusieurs droits, comme :

  • une jouissance déterminée dans le temps de 9 ans, résiliable tous les 3 ans,
  • un renouvellement du bail pour une nouvelle période, avec, le cas échéant, de nouvelles conditions,
  • la possibilité de céder le bail.

Depuis le 1er septembre 2014, un état des lieux doit être établi à l'entrée et à la sortie des locaux soit de façon contradictoire par le bailleur et vous-même, soit par un acte de huissier de justice (avec partage des honoraires).
Depuis le 5 novembre 2014, le contrat de bail doit également comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges de copropriété, impôts, taxes et redevances liés au local loué et indiquer leur répartition entre le bailleur et vous-même.

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Le bail professionnel

Le bail professionnel est un contrat de location qui concerne un local dans lequel le locataire exerce ni une activité commerciale, ni artisanale, ni industrielle. Il ne peut donc exercer qu'une activité libérale.

Il n'existe pas de législation spécifique concernant le bail professionnel, c'est donc le Code civil qui s'applique.

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Le coût du loyer et l'indice des loyers commerciaux ILC

Le prix du loyer est fixé librement au départ du contrat de bail en fonction du marché, de l'implantation.

Le loyer peut ensuite être révisé une fois tous les 3 ans, en se conformant à l'évolution de deux indices de révision des baux commerciaux : l'indice des loyers commerciaux (ILC) et l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Ces deux indices sont calculés trimestriellement par l'Insee.
L'ILC selon la méthode suivante :

  • 50% de l'indice des prix à la consommation,
  • 25% de l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en valeur,
  • 25% de l'indice des prix à la construction.

L'ILAT selon la méthode suivante :

  • 50 % de l'indice des prix à la consommation,
  • 25 % de l'indice du coût de la construction,
  • 25 % de l'indice du produit intérieur brut en valeur.
Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, l'augmentation de loyer ne peut pas être supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.

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L'indemnité d'éviction

Si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail à son terme des 9 ans, il est alors tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction.
Le montant de cette indemnité n'est pas fixé, il dépend généralement de la valeur vénale du fonds de commerce et surtout de la perte ou non de la clientèle.

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La cession du bail

Le locataire peut vendre son droit au bail à un nouvel acquéreur.
Si le repreneur exerce la même activité avec la même clientèle, le propriétaire ne peut s'opposer à cette cession qui ne modifie pas le bail primitif pour la durée restant à courir.

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En cas de vente du local

Le propriétaire d'un local commercial qui souhaite vendre son bien doit informer en priorité son locataire des conditions de la vente. Si ce dernier effectue une offre équivalente à celle des autres acheteurs potentiels, il bénéficie d'un droit de préférence.

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Cas particulier : le bail précaire

Il existe une autre forme de bail commercial : le bail précaire (ou dérogatoire)

Dans ce type de contrat, la durée du bail est fixée librement entre le propriétaire et le locataire, mais ne doit pas dépasser 3 ans.
A l'issue de cette période dite de bail précaire, soit le locataire rend le local sans bénéficier d'indemnités d'éviction, soit il souhaite poursuivre son occupation des locaux.
Dans ce dernier cas, le bail précaire se transforme en bail commercial et il bénéficie des avantages cités ci-dessus.

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