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Le crédit bail immobilier

Les biens immobiliers à usage professionnel peuvent être financés par un crédit bail immobilier. Dans ce cas, c'est la banque qui achète le bien immobilier pour le compte de son client et lui loue les locaux professionnels, pendant une durée déterminée, avec une faculté de devenir propriétaire au terme de la location, c'est l'option d'achat appelée aussi promesse de vente à terme.

Le crédit bail immobilier peut financer 100% de l'opération d'acquisition immobilière et être payable mensuellement ou trimestriellement sur des durées de 8 à 15 ans.
Le taux d'intérêts pratiqué peut être fixe, variable ou indexé.

Les principes du crédit bail immobilier

Dans un crédit bail immobilier, c'est la banque ou sa filiale spécialisée qui achète pour votre compte le bien immobilier nécessaire à votre activité professionnelle et vous le loue pendant la durée du contrat, le plus souvent entre 8 et 15 ans.
Avant de prendre sa décision la banque envoie un expert immobilier afin d'estimer la qualité et la valeur du bien immobilier pour lequel vous demandez un crédit bail.

Les échéances mensuelles ou trimestrielles sont appelées loyers, et sont payables d'avance, autrement dit "à terme à échoir".

Le financement est possible à 100%, sans versement de premier loyer majoré.

Le premier loyer peut aussi être majoré et ainsi correspondre à un apport personnel que vous auriez versé dans une opération avec un prêt immobilier professionnel classique.
Au début du crédit bail, vous pouvez aussi verser un dépôt de garantie, qui correspond souvent à la valeur de rachat du bien en fin de contrat de location.
Le fait de déposer un dépôt de garantie ou un premier loyer majoré permet de diminuer les échéances de loyer versées.

Pendant toute la durée de votre contrat de crédit bail, vous êtes locataire du bien financé.
A l'issue du contrat de location, ou en cours de celui-ci selon les cas, vous avez généralement la possibilité d'acheter le bien à un prix déterminé au début de votre contrat.
Le prix à payer pour racheter votre contrat, ou capital restant dû, tient compte des loyers déjà versés, il s'agit de la valeur résiduelle.

Si vous exercez votre option d'acquérir le bien immobilier à votre nom, le montant restant dû sera minoré du dépôt de garantie.
Si vous renoncez à votre option d'achat, vous récupérez votre dépôt de garantie, vous ne verserez pas de valeur résiduelle, et vous ne serez donc pas propriétaire du bien immobilier.

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Les avantages du crédit bail immobilier.

Le principal avantage du crédit bail immobilier réside dans la déductibilité totale des loyers.

En effet, vous pouvez déduire le montant du loyer de votre compte de résultat, en charges d'exploitation, à la ligne "locations immobilières" pour le prix du loyer hors taxes.

De plus la TVA sur le loyer se récupère au moment de sa déclaration au même titre que la tva déductible.

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Combien ça coûte?

Il est parfois difficile de comparer le coût d'un crédit bail immobilier avec celui d'un prêt immobilier classique professionnel,notamment à cause du dépôt de garantie restituable en fin de contrat, éventuellement du premier loyer majoré et de l'option d'achat.

Cependant, vous pouvez faire le calcul du prix de revient total dans l'une et l'autre situation.

Les intérêts peuvent aussi être à taux variable ou indexé, c'est-à-dire que votre taux d'intérêt peut varier à la hausse ou à la baisse, selon l'évolution d'un indice soit interne à la banque ( par exemple le taux de base de la banque), soit externe à la banque (par exemple en prenant en référence un taux comme Euribor 1 mois, Euribor 3 mois, Euribor 12 mois, ...).
Cependant, certains crédits bail à taux variables ou indexés peuvent aussi être plafonnés à la hausse et limités à la baisse, ce qui vous sécurise contre les éventuelles fluctuations des indices de référence des taux d'intérêts.

Des frais de dossier sont prélevés, au titre de l'étude et mise en place du dossier, comme c'est le cas pour les prêts professionnels classiques. Ces frais de dossier sont souvent plus élevés que ceux d'un prêt immobilier classique du fait d'une analyse beaucoup plus complète du dossier, avec notamment l'intervention d'un expert immobilier chargé d'estimer le bien.

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